欢迎来到中国香港六合香港六合网设为首页|加入收藏|网站地图|繁体|产业网微薄

中国香港六合香港六合网行业频道

产业网 > 行业频道 > 建筑建材 > 房地产 > 正文

2017年中国香港六合房地产投资现状分析及2018年房地产投资走势预测【图】

2018年01月03日 14:2610000人浏览字号:T|T

    一、2017年中国香港六合房地产投资走势回顾

    1、销一、售传导资金约束,投资增速缓慢回落

    销售增速和到位资金增速均是投资增速的先行指标:销售拐点传导到投资拐点的周期在半年左右、一年以内,到位资金拐点传导到投资增速拐点在9个月以内。

    本轮短周期,销售增速顶点在2016年4月(若考虑930调控集中出台和7-9月销售持续反弹,销售增速出现持续下滑始于10月),而到位资金增速顶点在2016年10月。投资增速也在2017年4月到达9.3%的顶点后持续回落。截止2017年10月,投资增速7.8%,累计下降1.5个点,月均下降0.25个点。

销售回落传导、投资拐点已现

资料来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询网发布的《2017-2022年中国香港六合房地产行业深度调研及投资前景预测报告

到位资金约束、投资拐点已现

资料来源:公开资料整理

    2007年以前,房地产行业处于快速发展期,房地产投资增速和房企到位资金增速均维持高位,周期性拐点不显著,变化趋势一致。

    2007年以后,房地产投资增速和房企到位资金增速出现明显的周期性波动,两者变化趋势也维持一致,而到位资金增速拐点0-9个月(均值为5个月)。

    本年实际到位资金,是指房地产开发法人实际拨入的,可用于房地产开发的各种货币资金。而房地产投资,是指房地产开发法人开发各类房屋建筑物、配套服务设施、土地开发工程和土地购置的投资(不含单纯土地开发和交易)。到位资金会通过开发活动和土地购置转化为房地产投资,房企要增加或减少房地产投资,势必会提前追加或减少拨入资金,而到位资金多寡也会对房企投资能力形成限制。到位资金增速变化领先于房地产开发投资增速,是可以预判投资增速变化趋势的先行指标。

到位资金是投资增速的先行指标

资料来源:公开资料整理

    在房地产短周期中:当周期上行,货币政策宽松、外部融资放松、销售回暖且回款率提升,资金宽裕叠加速推货和补库存意愿提升,到位资金增速提升,推动房地产投资增速提速;当周期下行,货币政策收紧、外部融资困难、销售回款减少,补库存意愿降低叠加大量刚性支出和有息债务,到位资金增速降低,房地产投资增速也随之降低。

    2016年四季度开始,引导资金“脱虚入实”、防范金融风险,热点城市住房消费市场调控和限制房企融资同步进行。销售同比回落导致內源融资增速快速回落;银行开发贷、各类非银金融机构贷款、信托、私募等融资收紧、成本上升,导致外源融资增速亦回落。2016年10月房企到位资金增速拐点已现,(2017年初反弹主要因为去年同期低基数、三四线热销)。银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款在开发资金来源占比较高,分别达到13.9%、30.6%和15.7%。随着销售增速持续回落、开发贷(包括保障房开发贷和商品房开发贷)收紧,房企到位资金增速将继续缓慢回落,带动投资增速缓降。

    2、低库存下投资情况分析

    2014年-2015年库存持续下降,当前无论是绝对库存还是相对库存,均已下降至与2013年相当的历史相对低点。

    去化周期:2017年9月,样本一二三线城市分别为11.1个月、10.7个月和15个月,分别较2014年历史高点15.3个月、24.6个月和28个月,下降27.3%、56.5%和46.2%。

    可售面积:2017年9月,样本一二三线城市平均可售面积分别为538万平、460.1万平和238.1万平,分别较2014年历史高点974.3万平、741.6万平和500.6万平,下降44.8%、38.0%和52.4%。

    可售库存持续下降,三四线去化周期降至合理水平,而一二线和热点三线则是无房可卖。开发商补库存意愿大幅提升,反映在:土地购置费增速同增超20%、土地购置面积增速继续提升、施工面积增速维持3%左右。由于房地产投资=土地购置费+施工面积*单位施工成本,低库存支撑的拿地和施工增速,对房地产投资形成支撑。

土地购置费和施工面积形成支撑

资料来源:公开资料整理

去化周期位于历史低位

资料来源:公开资料整理

绝对库存大幅回落

资料来源:公开资料整理

    3、房地产区域和业态分化情况

    2017年以来,无论是不同城市能级还是不同业态类型,投资增速都出现显著分化。

    1、业态分化

    住宅持续去化,带动住宅投资维持较高增速;商业营业用房受电商冲击和热点城市严控商改住影响,去库存缓慢,投资增速持续回落。2017年9月,从累计投资增速看,全国为8.1%,住宅、办公楼、营业用房和其他分别为10.4%、5.4%、1.4%和5.3%,分别较2016年12月提升4个点、提升0.2个点、下降7个点和3.6个点。从增速贡献率看,2017年9月四者分别为86%、4%、3%和7%,分别较2016年提升24个点、下降1个点、下降16个点、下降7个点。
区域分化:一线增速震荡维持(投资刚性)、二线和三四线年初冲高后缓慢回落(销售回落传导、去库存有支撑)、环一线呈上升态势(房企普遍看好环一线,地价房价比低)。2017年9月,从投资增速看,一线、二线、三四线和环一线三四线分别为6.3%、8.3%、17.9%和8.4%,分别较2016年12月下降1.7个点、提升0个点、提升5.6个点、提升3.1个点。从增速贡献率看,四者2017年9月分别为9%、44%、10%和47%,分别较2016年下降5个点、下降7个点、提升2个点和提升11个点。

不同物业类型投资增速

资料来源:公开资料整理

不同能级城市投资增速

资料来源:公开资料整理

2017年以来不同业态投资增速分化

-
累计投资增速-整体
累计投资增速-住宅
累计投资增速-办公楼
累计投资增速-营业用房
累计投资增速-其他
2017-09
8.1%
10.4%
5.4%
1.4%
5.3%
2016-12
6.9%
6.4%
5.2%
8.4%
8.9%
2015-12
1.0%
0.4%
10.1%
1.8%
-1.2%
2014-12
10.5%
9.2%
21.3%
20.1%
2.2%
2013-12
19.8%
19.4%
38.2%
28.3%
7.3%
2012-12
16.2%
11.4%
31.6%
25.4%
30.1%
2017年1-9月增加值贡献率
100%
86%
4%
3%
7%
2016年增加值贡献率
100%
62%
5%
19%
14%

资料来源:公开资料整理

2017年不同城市能级投资增速分化

-
全国投资金额
一线城市投资金额
二线城市投资金额
环一线且非二线城市投资金额
三四线城市投资金额
三四线扣除环一线
2017-09
8.1%
6.3%
8.3%
17.9%
8.4%
7.3%
2016-12
6.9%
8.0%
8.3%
12.3%
5.3%
4.6%
2015-12
1.0%
13.3%
0.7%
4.8%
-1.4%
-2.0%
2014-12
10.5%
12.1%
11.0%
13.2%
9.7%
9.4%
2013-12
19.8%
14.5%
17.2%
18.9%
23.4%
23.9%
2012-12
16.2%
7.6%
18.7%
13.4%
16.0%
16.3%
2017年1-9月增加值贡献率
100%
9%
44%
10%
47%
37%
2016年增加值贡献率
100%
14%
51%
8%
36%
28%

资料来源:公开资料整理

    二、低库存和租赁住房拉动投资回升

    1、地区结构法:一二线回升、三四线压力较大

    房地产销售具有板块轮动现象,因为销售、库存和政策等影响,一二三线城市投资增速也存在分化。因此,对一二三线城市房地产投资增速分别预测,分别计算房地产投资绝对值,加总得到全国房地产投资总额,从而预测全国房地产投资增速。

    截止2017年9月,一二三线房地产投资分别占全国的比例为10.8%、43.5%和45.7%,房地产投资增速分别为6.3%、8.3%和8.4%。

    一般而言,一二三线投资增速判断,可参考一二三线销售增速作为先行指标。在年初的深度《为什么2017年房地产投资不悲观》中提出,销售增速对投资增速的边际影响,一二三线各有不同。一线城市由于土地出让具有刚性,供应也具有刚性,加上长期供不应求,销售下滑对投资边际影响较小,严格调控下销售同比大幅下滑,但投资大幅下滑的风险很小。二三线均有投资增速拐点滞后销售拐点6个月左右的规律,但两者边际影响不同:对于二线城市,房企一致看好,销售增速回落对投资边际影响小;三四线城市(不含环一线),由于人口流出和套户比较高,品牌房企布局慎重、地方中小房企资金紧张、补库存谨慎,同时政策去库存,销售增速回落对投资的边际影响较大。

    2018年一二线城市销售回落对投资的边际影响进一步减小,主要有两个因素:(1)低库存下的补库存效应,从草根调研情况看,热点区域无房可卖,可售周期普遍在6个月以下;(2)租赁房政策全面试点,试点14城将加大力度建设租赁住房,具体影响详见后文测算。

全国房地产销售增速传导投资

资料来源:公开资料整理

一线房地产投资对销售不敏感

资料来源:公开资料整理

二线房地产销售传导投资向下弹性较小

资料来源:公开资料整理

三线房地产销售传导投资向下弹性较大

资料来源:公开资料整理

    2、一线城市销售增速大幅回落,继续下行空间有限

    目前投资增速低位徘徊,预计2017年四季度维持低位6.5%;2018年,低库存、租赁住房共有产权房等增量供应,叠加较低基数,有望大幅回升至16%。

    二线城市:受销售回落带动,投资增速2017年四季度继续小幅回落,预计6.8%;2018年,虽然销售增速继续回落,但强烈的补库存效应和14个试点城市新增租赁住房供应,叠加今年的低基数,有望拉动投资增速回升至12.8%。

    3、三四线城市销售回落的边际影响较大、棚改拉动投资边际降低

    三四线投资增速将持续缓降,预计2017年四季度7.4%、2018年1.4%。三四线投资回落但仍保持正增长,主要在于:库存有效去化和环一线投资持续增长(三四线内部投资分化严重,环一线三四线投资增速走高,高库存三四线投资持续回落。

    因此,预计2017年和2018年全年房地产投资增速分别为7%和8.0%。

2017-2018年房地产投资增速预测-地区结构法

 
-
全国
一线
二线
三四线
2013-09
61,120
5,915
26,443
28,762
2013-12
86,013
8,752
36,341
40,920
2014-09
68,751
6,713
29,756
32,282
2014-12
95,036
9,807
40,332
44,896
2015-09
70,535
7,707
30,397
32,431
2015-12
95,979
11,115
40,601
44,264
2016-09
74,598
8,229
32,376
33,993
2016-12
102,581
12,007
43,950
46,624
2017-09
80,644
8,744
35,060
36,840
2013年1-9月占比
71.1%
67.6%
72.8%
70.3%
2014年1-9月占比
72.3%
68.4%
73.8%
71.9%
2015年1-9月占比
73.5%
69.3%
74.9%
73.3%
2016年1-9月占比
72.7%
68.5%
73.7%
72.9%
2017年1-9月占比E
73.4%
68.4%
73.8%
74.3%
2017增速E
7.0%
6.5%
6.8%
7.4%
2018增速E
8.0%
16.0%
12.8%
1.4%
2017E
109,800
12,787
46,939
50,074
2018E
118,555
14,833
52,947
50,775

资料来源:公开资料整理

中国香港六合香港六合网微信公众号中国香港六合香港六合网微信公众号 中国香港六合香港六合网微信服务号中国香港六合香港六合网微信服务号
 
 

产经要闻行业新闻时政综合

截至2016年年底,土地经营权流转的面积达到4.7亿亩,占整个二轮承包面积的35.1%

截至2016年年底,土地经营权流转的面积达到4.7亿亩,占整个二轮承包面积的35.1%

过去一年,中国香港六合的农村发生了翻天覆地的变化。作为重要生

 

 

产业研究产业数据

 

 

 排行榜产经研究数据